에세이 / 칼럼

애니윤 부동상 - 부동산 감정의 원칙

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미국 부동산 가치를 가늠하는 감정법에는 크게 3가지가 있다. 시장 비교, 원가 산출, 수입기준 방법 등으로 분류가 된다. 감정의 방법과 목적에 따라 감정가는 다르게 나올 수 있으나,  소비자들이 부동산을 사고 팔 때 도움이 될 만한 부동산 감정의 원칙을 대략적으로 아래와 같이 정리해 보도록 하자.

첫째, 수요가 많은 부동산일수록 오른다. 어떤 지역에 대형 쇼핑몰이나 고급 콘도미니엄 등이 들어서는 등 인구가 밀집되기 시작하면 가격이 오르게 된다. 부동산에서 가장 중요하게 여기는 것이 로케이션(location)이다.

둘째, 동네의 주택들과 비슷한 수준을 유지해야 한다. 집의 나이, 상태, 건축 양식 등이 비슷할 때 부동산의 가치가 최대화된다. 투자자가 가격을 저렴하게 하기 위해 찍어낸 듯한 똑같은 구조의 집만 많이 있는 지역은 좋은 지역이라고 보기 어렵다. 지역 곳곳에 관리가 되지 않고 비어있는 집이 많거나, 주인들보다 렌트를 해서 사는 사람들이 많이 있는지도 고려해 보아야 할 점이다. 집의 주인이 많이 사는 지역일수록 집 관리에 더 신경을 쓰게 되고 가치도 높아진다. 이런 이유로 특히 새로 짓는 커뮤니티식 싱글홈, 타운홈 그리고 콘도들은 처음 1~2 년동안 반드시 오너가 살아야 한다는 원칙을 고수하는 builder 들도 꽤 있다.

셋째, 주위에 개발이 많이 되는 경우에 부동산은 오른다. 오래되고 싼 매물들이 투자회사 등을 통해 개발이 되고 업그레이드가 될수록 가격이 상승하게 된다.

넷째, 100만 달러짜리 집에  20만 달러를 투자하였는데, 95만 달러 정도밖에 감정이 나오지 않는다면 잘못된 투자라고 볼 수가 있다. 공사비를 많이 들였다고 해서 집값이 들인 만큼 다 올라가는 것은 아니다. 부동산의 가치는 전체 가치의 비율에 따라야 한다.

다섯째, 인근의 집값이 내 집의 감정 기준이 된다. 비슷한 두 개의 집이 하나는 90만 달러이고 다른 하나 100만 달러로 나왔다면 어느 누구도 100만 달러짜리 집을 선뜻 고르지는 않는다.

여섯째, 고급동네에 싼 집을 골라라. 집의 가격이 높은 동네에 싼 집을 사게 되면 어부지리로 감정가를 올릴 수 있다.

일곱째, 반대의 예로 상대적으로 나쁜 동네에 너무 비싼 집은 피해야 한다. 싼 동네에 많은 투자를 하여 고급 주택을 지어놓으면 투자와 노력에 비해 이익을 보기가 어렵다.  이런 매물에 투자할 경우에는 적은 돈을 들여 매물을 살짝 단장해 놓는 것이 현명한 선택이다. 대부분의 50-60대들은 자녀가 독립을 하게 되면 자녀와 살던 큰 집들을 정리하고 가격이 비교적 적절하면서  컨디션이 좋은 집들을 사기를 원하는데, 요즘 제일 관심을 두는 지역이 사우스, 노스 그리고 이스트 산호세, 모건힐, 길로이, 유니온 씨티 그리고 뉴왁 지역 이다.

가격이 더 내리거나 이자율이 좀 더 내리기만을 기다리며 관망중인 바이어들도 있지만, 감나무에 감 떨어지기만 기다리기엔 산호세 인근 지역은 한국인 투자자뿐만 아니라 모든 개발업자들이 눈독을 들이고 있는 너무나 인기가 있는 지역이다. 가격이 좀 더 내리면 사겠다고 기다리는 것보다 사서 기다리는 것이 현명한 방법이다. 지금처럼 경제가 불안하면서 모기지 이자율이 급등해서  바이어 경쟁이 조금은 덜 치열한 이 절호의 기회를 잡아서 부지런히 매물을 골라 투자하는 것이 부동산 성공의 지름길이다.  그렇다면, 지금 곧 필자인, 애니 윤 부동산으로 전화 상담을 하는 것이 부동산 성공의 지름길로 가는 첫 걸음마 라고 할 수 있겠다.


애니윤 (Annie Youn)
뉴스타 그룹 부회장
11년 연속 TOP AGENT 상 수상
2020 & 2021년 뉴스타 미주 1등상 수상
408-561-0468

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