애니윤 부동산 - “콘도의 장점과 매력”
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코비드 19 이전에는 북가주에서 콘도 매매는 인기 그 자체였다. 집의 형태는 크게 싱글 하우스, 타운 하우스 그리고 콘도로 나뉘어 진다. 특히 밀레니얼들이 선호하는 집의 형태가 콘도미니엄이기도 하다. 초봄에서 초여름까지 콘도 거래량이 매년 10% 이상씩 꾸준히 증가하다가 코비드 19 사태 이후 거래량이 침체기에 이르렀다. 대표적인 이유는 코비드 19 으로 사회적 거리 두기와 더불어 재택근무나 인터넷 클라스 & 튜터링 등등 인터넷으로 대체 가능한 것들이 일상화 되어 가면서 내 집이 아파트형식인 한 빌딩을 여러 세대가 함께 거주하거나 비교적 실거주 크기가 제한된 콘도가 비호감 주택 형태로 서서히 인식되기에 이르렀기 때문이다. 하지만 필자는 정반대로, 집 구매 예산이 빠듯한 1st home buyer 나 현금 융통이 원활한 인베스터나 은퇴 계획 중인 고객들에게 지금이 기회라고 침이 마르게 tip을 주고 있다. 그렇다… 콘도는 적은 예산으로 살 수 있는 내 집 장만이나 투자 프라퍼티로 제격인데다 코비드 이후 이전의 일상으로 돌아가는 분위기로 점차 안정을 찾아가고 있는 중이라면 분명히 콘도의 매매는 핫하게 다시 이루어질 것이 틀림없기 때문이다. 그럼 이런 매력 덩어리 콘도의 개념을 정리해 보자.
주택 소유자가 땅을 이웃과 공동으로 소유하고 있으면 그 주택이 콘도라고 지명된다. 그래서 땅을 비롯한 공동 사용 구역의 관리는 HOA(Home Owners Association)에서 총괄하며 이때 발생하는 비용을 소유자들이 나누어낸다. 이러한 콘도는 크게 두 가지로 분류 되는데, 콘도 대부분은 벽이 붙은 형식이나, 요즘은 분리된 콘도도 많이 분양한다. 단독 주택이 아닌 분리된 콘도를 짓는 이유는 땅값에 있다. 규정상 단독주택은 집 앞이 적어도 15피트, 옆은 5피트, 뒤에는 10피트 공간이 있어야 한다. 산타클라라 카운티처럼 땅값이 비싼 지역에서는 앞 뒷마당을 줄여 분리형 콘도를 지어 단독주택보다 저렴하게 분양하기도 한다. 분리 형식이 아니라도 콘도의 장점은 수월한 주택 관리이다. 그래서 임대용으로 많이 사용한다. 단독주택보다 저렴하니 렌트비도 낮아 세입자도 콘도를 선호한다. 북가주 전체 통계 자료를 보면 콘도는 단독주택 평균가보다 35% 정도 싸다. 콘도를 구매하여 임대할 경우 단지별로 HOA 규정이 다르므로 Master Deed 아니면 Conditions, Covenants and Restrictions(CC&Rs)를 꼭 이해해야 한다. 쓰레기 수거비, 정원 관리비와 수도료 같은 비용은 굳이 CC&Rs를 다 모른다 해도 혜택을 받을 수 있으나 그 외에 모호한 부분이 생각보다 많다. 예를 들어 병충해 방지를 위해 사용한 돈을 HOA에서 받아야 하는지, 혹은 강풍에 훼손된 창문 교체, 차고 문 수리, 패티오 펜스 수리 등을 위해 HOA와 상의해야 하는지 등이 명확하지 않다. 최근 공동 벽에 있는 파이프가 터져 HOA가 모든 비용을 처리한 사례도 있고, 집 소유자가 개인 부담한 예도 있다.
보험 측면에서도 콘도가 유리하다. 단독주택 소유자는 집 전체를 보험에 가입하나 콘도 소유자는 내부만 보험에 들면 된다. 건물 외부는 공동 구역으로 간주하여 HOA의 책임이다. HOA가 올인(All-Inclusive) 보험에 가입했으면 콘도 소유자는 보험에 가입할 필요가 없다. 콘도 소유자는 보험 및 각종 유지비를 HOA를 통해 줄일 수 있어 HOA 관리비에 너무 민감할 필요는 없다. 집의 가치는 수요가 우선 결정하므로 향후 인컴 프로퍼티로 적합한지 알아보는 게 관건이다. 필자는 지금도 산타클라라 카운티를 깃점으로 렌트 문의 전화를 많이 받는다. 특히 하이텍 회사가 밀집된 실리콘밸리 지역에서의 콘도 소유자들은 젊은층을 겨냥한 인컴 프로퍼티로 제격일 것임에 틀림없다고 생각한다. 빠듯한 예산으로 매입을 생각 중이라면 반드시 콘도 매입을 고려해 보자. 그야말로 지금이 기회이다. 집 구매는 역시 타이밍이다!
애니윤 (Annie Youn)
뉴스타 그룹 부회장
11년 연속 TOP AGENT 상 수상
2020 & 2021년 뉴스타 미주 1등상 수상
408-561-0468
주택 소유자가 땅을 이웃과 공동으로 소유하고 있으면 그 주택이 콘도라고 지명된다. 그래서 땅을 비롯한 공동 사용 구역의 관리는 HOA(Home Owners Association)에서 총괄하며 이때 발생하는 비용을 소유자들이 나누어낸다. 이러한 콘도는 크게 두 가지로 분류 되는데, 콘도 대부분은 벽이 붙은 형식이나, 요즘은 분리된 콘도도 많이 분양한다. 단독 주택이 아닌 분리된 콘도를 짓는 이유는 땅값에 있다. 규정상 단독주택은 집 앞이 적어도 15피트, 옆은 5피트, 뒤에는 10피트 공간이 있어야 한다. 산타클라라 카운티처럼 땅값이 비싼 지역에서는 앞 뒷마당을 줄여 분리형 콘도를 지어 단독주택보다 저렴하게 분양하기도 한다. 분리 형식이 아니라도 콘도의 장점은 수월한 주택 관리이다. 그래서 임대용으로 많이 사용한다. 단독주택보다 저렴하니 렌트비도 낮아 세입자도 콘도를 선호한다. 북가주 전체 통계 자료를 보면 콘도는 단독주택 평균가보다 35% 정도 싸다. 콘도를 구매하여 임대할 경우 단지별로 HOA 규정이 다르므로 Master Deed 아니면 Conditions, Covenants and Restrictions(CC&Rs)를 꼭 이해해야 한다. 쓰레기 수거비, 정원 관리비와 수도료 같은 비용은 굳이 CC&Rs를 다 모른다 해도 혜택을 받을 수 있으나 그 외에 모호한 부분이 생각보다 많다. 예를 들어 병충해 방지를 위해 사용한 돈을 HOA에서 받아야 하는지, 혹은 강풍에 훼손된 창문 교체, 차고 문 수리, 패티오 펜스 수리 등을 위해 HOA와 상의해야 하는지 등이 명확하지 않다. 최근 공동 벽에 있는 파이프가 터져 HOA가 모든 비용을 처리한 사례도 있고, 집 소유자가 개인 부담한 예도 있다.
보험 측면에서도 콘도가 유리하다. 단독주택 소유자는 집 전체를 보험에 가입하나 콘도 소유자는 내부만 보험에 들면 된다. 건물 외부는 공동 구역으로 간주하여 HOA의 책임이다. HOA가 올인(All-Inclusive) 보험에 가입했으면 콘도 소유자는 보험에 가입할 필요가 없다. 콘도 소유자는 보험 및 각종 유지비를 HOA를 통해 줄일 수 있어 HOA 관리비에 너무 민감할 필요는 없다. 집의 가치는 수요가 우선 결정하므로 향후 인컴 프로퍼티로 적합한지 알아보는 게 관건이다. 필자는 지금도 산타클라라 카운티를 깃점으로 렌트 문의 전화를 많이 받는다. 특히 하이텍 회사가 밀집된 실리콘밸리 지역에서의 콘도 소유자들은 젊은층을 겨냥한 인컴 프로퍼티로 제격일 것임에 틀림없다고 생각한다. 빠듯한 예산으로 매입을 생각 중이라면 반드시 콘도 매입을 고려해 보자. 그야말로 지금이 기회이다. 집 구매는 역시 타이밍이다!
애니윤 (Annie Youn)
뉴스타 그룹 부회장
11년 연속 TOP AGENT 상 수상
2020 & 2021년 뉴스타 미주 1등상 수상
408-561-0468
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