애니 윤 부동산 - 금리인상과 주택시장의 관계에 관해서

3월 말을 기점으로 최근까지 모기지 이자율이 거의 두배에 가까운 6% 대라는 급격한 상승세를 이어감으로써 이 곳 실리콘밸리 주택 시장이 다소 주춤거리고 있다.  주택을 팔려고 준비하던 셀러도 팔려는 시기를 다소 놓치진 않았나 염려를 하고, 사려는 바이어도 관망의 시간을 보내는 듯 하다. 그렇지만 이런 틈새 마켓을 기다리기라도 했다는 듯이 캐쉬 바이어들이나 인베스터들이 밀려들고 있다. 

이렇게 오르고 있는 모기지 금리에 대하여 프레디맥의 수석 경제학자 렌 키에프는 “모기지금리는 2022년 계속 인상될 것이며, 그 속도는 완만하게 오를 것이다. 2022년 초에 예상한 금리 인상의 대부분이 올해 후반까지 이루어 질 것이다” 라고 말했다. 즉 키에프는 올해 모기지 금리는 완만히 오를 것이며,  그 이유는 모기지 금리가 연준의 금리를 따르는 경향이 있기 때문이라는 덧붙였다. 그래서인지, 금리가 오르면 주택가격이 하락할지,  주택가격이 너무 올라 거품인데, 이제 떨어질 때가 되지 않았을까 등등의 질문을  손님들로부터 많이 받고 있다.

해서, 각종 리서치 기관에서 내놓은 과거의 데이터에 따른 모기지 금리인상이 주택가격에 미치는 영향에 대한 보고서를 인용해서 다음과  같이 알아보자.

얼마 전 프레디맥이 발표한 Impact of Rising Rates on Home Prices 라는 차트는 지난 30년동안 특정 연도에 약 8~19개월의 기간을 두고 금리가 1% 이상 올랐을 때 그것이 주택가격에 어떤 영향을 미쳤는지를 보여주는 차트이다. 차트에서 보여지는 내용은 거의 30년 전인 1993년 10월에서 1994년 12월까지, 14개월동안 금리가 2.38% 올랐음에도 불구하고 주택가격은 3% 이상이 상승했음을 보여주었다. 그리고 그 이후에도 최근까지 금리가 1% 이상 올랐을 때 주택가격은 적게는 2%, 많게는 11%까지 상승한 내용을 볼 수 있었다.

따라서 역사적으로 금리 인상이 주택가격에 부정적인 영향을 미치지 않는다는 것을 이 데이터에서 확인할 수 있었다. 그러면 같은 기간동안 판매된 주택판매량은 어땠을까? 이 기간동안 판매된 주택의 수량은 대부분 감소했고, 그 감소율은 평균 5% 정도였다. 그러므로 주택판매량은 감소했으나 주택의 가격은 오히려 상승한 것을 볼 수 있다. 

지난 역사적 배경을 현재의 부동산 시장에 접목해 예측해보면, 이자율은 평균 1.27% 상승하는 것을 볼 수 있고, 주택가격도 평균 9% 이상 인상되나 주택판매율은 2%정도 감소하는 현상을 볼 수 있다. 따라서 간단히 정리하면 역사적으로 금리인상은 주택가격에 영향을 미치지 않으며 주택판매 비율에도 그다지 큰 영향을 끼치지 않는 것을 확인할 수 있다.

사실 요즘 부동산 시장은 매주 다르게 변화하고 있다고 해도 과언이 아니다. 여전히 좋은 지역과 매물은 오버비딩을 해야한다. 허나 예전과 다른 점은 이자의 상승에 의한 바이어들의 관망으로 3월 이전처럼 부르는게 값이었던 그런 Hot 한 셀러 마켓보다는 신중한 바이들이 꼼꼼히 주택을 구입하는 Steady seller’s market 으로 머물고 있는게 현 부동산 상황이다. 그렇기에 대부분의 전문가들은 물가 상승과 함께 인건비도 오르고 있기 때문에 부동산가격이 하락하지는 않을 것이라고 예측하고 있다. 

준비된 스마트한 바이어라면 어쩌면 바로 “지금” 이 기회가 아닐까 싶다. 이유는 , 집은 삶을 살아가는 데 있어 필수 요소 이며, 바이어들의 경쟁력이 약간 둔화된 지금 바로 이때 사뒀다가 이자율이 내려 갈때 재융자를 하는 플랜으로 집 장만을 한다면, 머지 않아 함박 웃음을 지으며 새로 장만한 집에서 여유로운 커피 한잔을 즐기고 있지 않을까 하는 즐거운 상상을 해 본다.

애니윤 (Annie Youn)
뉴스타 그룹 부회장
11년 연속 TOP AGENT 상 수상
2020 & 2021년 뉴스타 미주 1등상 수상
408-561-0468