박하얀변호사 칼럼_ 자녀와 부동산을 같이 공동 소유한 경우 2
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자녀와 부동산을 같이 공동 소유한 경우 (2)
지난 칼럼에서는 공동소유에서 가장 일반적으로 쓰이는 조인트 테넌시(Joint Tenancy)의 기본개념에 대해서 다뤘다. 요약하자면 Joint Tenancy는 2인 이상의 공동소유주가 있을 때 쓸 수 있는 부동산 명의 방법 중의 하나이며, Joint Tenancy의 가장 큰 특징은 공동 소유주 중에서 가장 오래 살아남은 이가 결국 전체 재산권 소유주가 되는 것이다. 흔히 자녀들에게 지분을 증여주는 방법으로 많이 쓰이는데, 오늘도 Joint Tenancy에 대한 유의점에 대해 좀더 살펴보도록 하겠다.
예를 들어 김철수 씨와 김영희 씨가 부부이고 둘 사이에 John Kim과 Jane Kim이라는 자녀 둘이 있다고 가정하자. 김철수 씨와 김영희 씨가 부동산을 부부의 이름으로 구매하고 한참 시간이 흐른 후, John Kim을 부동산 명의에 Joint Tenant 올린 후 일어날 수 있는 일에 대해 가정을 해보자. 이 때, 부동산 명의상으로 김철수 씨 1/3, 김영희 씨 1/3 그리고 John Kim이 1/3의 지분을 가지고 있다고 간주한다.
우선 부모가 John Kim의 이름만 부동산 명의에 올림으로써, 간접적으로 Jane Kim을 상속에서 제외하는 결과가 나타날 수 있다. Joint Tenancy의 특징은 결국 살아남은 마지막 이가 다 재산을 차지하게 된다는 것이므로, 부모 사망 후 John Kim이 해당 부동산의 100% 주인이 된다.
이를 깨달은 부모가 아차 싶어서 Jane Kim을 함께 부동산 명의에 추가하려고 한다면, John Kim의 동의를 받아야 한다. 즉 John Kim이 Jane Kim 이름을 부동산 명의에 추가하는 서류에 서명/공증을 해줘야 한다. 하지만, 문제는 John Kim의 처지에 있는 자녀들이 본인의 지분을 형제/자매에게 나누는 서류에 서명하기를 원하지 않는다는 것이다. John Kim의 입장에서는 그대로 두면 부모 사후 다 본인 몫이 될 것이기에 굳이 본인의 누이인 Jane Kim과 부동산을 나누는 것에 대해 동의를 할 필요가 없기 때문이다.
이에 대한 대안으로는, 김철수씨와 김영희씨가 본인들 몫 2/3 를 가지고 리빙트러스트를 만들어서 본인들 사후 Jane Kim이 얼마를 상속받을지를 명시해야 한다. 이때 재산세가 오를 수 있다. Joint Tenancy는 Joint Tenants 간의 계약인 셈인데 (살아남은 이에게 재산을 모두 넘겨주자는 계약), 이 계약을 깨고 리빙트러스트를 만들었으니, Joint Tenancy가 파기된 셈이다. 부부 간 둘 사이 Joint Tenancy 파기 시에는 재산세가 오르지 않는다. 하지만 지금처럼 자녀나 제3자가 공동소유주로 있는 경우 Joint Tenancy가 파기되면, 소유지분의 변화가 없더라도 재산세가 현시세로 다시 상향조정이 된다. 즉, Jane Kim의 상속지분을 챙겨주기 위해 리빙트러스트를 만들게 되면 높아진 재산세를 감당해야 할 수 있다. 따라서 자녀 한 사람의 이름으로만 Joint Tenancy를 하는 것은 부모가 전혀 예상치 못한 결과를 불러일으킬 수 있음을 명심해야한다.
주로 Joint Tenancy로 자녀의 이름을 부동산 명의에 추가할 때, 이 행위 자체가 ‘증여’ 라는 것을 모르는 이들도 많다. ‘명의’ 만 자녀의 이름을 빌려서 쓴 것이라고 하는 고객들이 있는데, 캘리포니아에서는 실소유주와 부동산 명의자를 따로 구분치 않는다. 따라서 자녀를 공동소유주로 만들고 싶지 않다면 부동산 명의에 자녀의 이름을 올려서는 안된다.
문의 213-380-9010
714-523-9010
지난 칼럼에서는 공동소유에서 가장 일반적으로 쓰이는 조인트 테넌시(Joint Tenancy)의 기본개념에 대해서 다뤘다. 요약하자면 Joint Tenancy는 2인 이상의 공동소유주가 있을 때 쓸 수 있는 부동산 명의 방법 중의 하나이며, Joint Tenancy의 가장 큰 특징은 공동 소유주 중에서 가장 오래 살아남은 이가 결국 전체 재산권 소유주가 되는 것이다. 흔히 자녀들에게 지분을 증여주는 방법으로 많이 쓰이는데, 오늘도 Joint Tenancy에 대한 유의점에 대해 좀더 살펴보도록 하겠다.
예를 들어 김철수 씨와 김영희 씨가 부부이고 둘 사이에 John Kim과 Jane Kim이라는 자녀 둘이 있다고 가정하자. 김철수 씨와 김영희 씨가 부동산을 부부의 이름으로 구매하고 한참 시간이 흐른 후, John Kim을 부동산 명의에 Joint Tenant 올린 후 일어날 수 있는 일에 대해 가정을 해보자. 이 때, 부동산 명의상으로 김철수 씨 1/3, 김영희 씨 1/3 그리고 John Kim이 1/3의 지분을 가지고 있다고 간주한다.
우선 부모가 John Kim의 이름만 부동산 명의에 올림으로써, 간접적으로 Jane Kim을 상속에서 제외하는 결과가 나타날 수 있다. Joint Tenancy의 특징은 결국 살아남은 마지막 이가 다 재산을 차지하게 된다는 것이므로, 부모 사망 후 John Kim이 해당 부동산의 100% 주인이 된다.
이를 깨달은 부모가 아차 싶어서 Jane Kim을 함께 부동산 명의에 추가하려고 한다면, John Kim의 동의를 받아야 한다. 즉 John Kim이 Jane Kim 이름을 부동산 명의에 추가하는 서류에 서명/공증을 해줘야 한다. 하지만, 문제는 John Kim의 처지에 있는 자녀들이 본인의 지분을 형제/자매에게 나누는 서류에 서명하기를 원하지 않는다는 것이다. John Kim의 입장에서는 그대로 두면 부모 사후 다 본인 몫이 될 것이기에 굳이 본인의 누이인 Jane Kim과 부동산을 나누는 것에 대해 동의를 할 필요가 없기 때문이다.
이에 대한 대안으로는, 김철수씨와 김영희씨가 본인들 몫 2/3 를 가지고 리빙트러스트를 만들어서 본인들 사후 Jane Kim이 얼마를 상속받을지를 명시해야 한다. 이때 재산세가 오를 수 있다. Joint Tenancy는 Joint Tenants 간의 계약인 셈인데 (살아남은 이에게 재산을 모두 넘겨주자는 계약), 이 계약을 깨고 리빙트러스트를 만들었으니, Joint Tenancy가 파기된 셈이다. 부부 간 둘 사이 Joint Tenancy 파기 시에는 재산세가 오르지 않는다. 하지만 지금처럼 자녀나 제3자가 공동소유주로 있는 경우 Joint Tenancy가 파기되면, 소유지분의 변화가 없더라도 재산세가 현시세로 다시 상향조정이 된다. 즉, Jane Kim의 상속지분을 챙겨주기 위해 리빙트러스트를 만들게 되면 높아진 재산세를 감당해야 할 수 있다. 따라서 자녀 한 사람의 이름으로만 Joint Tenancy를 하는 것은 부모가 전혀 예상치 못한 결과를 불러일으킬 수 있음을 명심해야한다.
주로 Joint Tenancy로 자녀의 이름을 부동산 명의에 추가할 때, 이 행위 자체가 ‘증여’ 라는 것을 모르는 이들도 많다. ‘명의’ 만 자녀의 이름을 빌려서 쓴 것이라고 하는 고객들이 있는데, 캘리포니아에서는 실소유주와 부동산 명의자를 따로 구분치 않는다. 따라서 자녀를 공동소유주로 만들고 싶지 않다면 부동산 명의에 자녀의 이름을 올려서는 안된다.
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