애니윤 부동산 - “한국에서 미국 부동산 구매”

요즘 한국에서 필자의 인터넷 광고를 보고 카톡으로 부동산 구매 관련 컨설팅 요청을 많이 하신다. 특히 정부가 바뀌고, 경제가 불안한데다 상속세가 너무 큰 부분을 차지하는 터라 자산이 있는 분들이 많이 연락을 해 오신다. 올해만 비슷한 케이스로 3건의 세일을 진행했으니 이런 미국 행 부동산 구매를 원하는 바이들은 점차적으로 늘 전망으로 생각된다.  더우기, 한국에서는 여전히 미국으로의 이주나 투자를 생각하시는 분들이 아직도 많다고 한다. 그리고, 미국은  세계에서 부동산 투자하기에 가장 좋은 시장에 속한다.  왜냐하면 미국 전역은 소위 한국의 내놓으라하는 브랜드 지역들보다는  부동산 가격이 비교적 싸고, 자금 조달도 간단하며 토지 소유자에 대한 법률은 명확하기 때문이다. 그리고 외국인에게 부동산 구입을 가능케 하는 독특한 제도인 '외국인 담보 대출'이 가능하다는 것이다.

시민권자, 영주권자가 아닌 외국인으로서 미국에 투자 목적으로 주택이나 상가를 구입하려면 한국 여권을 소지해야 한다.  외국인은 미국에서의 크레딧에 상관없이 융자를 받을 수 있어 어떻게 보면 외국인이 주택 구입이 훨씬 쉽거나 유리할 수 있다. 한 가지 유의할 점은 외국인으로 부동산 구입 전 미국에서 경제 활동을 하면 안 된다는 것이다.  다음은 미국 내에서 택스 아이디 넘버가 필요하다. 외국인 신분으로 앞으로 세금 보고를 하여야 하므로 반드시 세무사를 통해 택스 아이디 핀 넘버를 만들어야 하며, 이 핀 넘버는 부동산 구입 뿐 아니라 본인의 신분을 증명하는 데 도움이 되므로 꼭 발급받는 것을 권한다.  이렇게 두 가지, 한국여권과 택스 아이디를 가지고 은행에서 부동산 구입시 사용할 은행계좌를 오픈해야 한다. 2022년 현재 외국인 융자일 경우 부동산 구입가격의 최소 30% 다운시 이자 6~7.5% 이자율로 매우 좋은 이자율이 적용되고 있다. 여기서 다운페이해야 할 돈은 꼭 한국은행에서 영문 잔고 증명서를 발급받아 놓아야 하고, 12개월 모기지 페이먼트를 은행에 예치해 놓아야 한다. 그러므로 대략 부동산 가격의 약 50% 정도가 은행에 예치되어 있어야 안전하다 할 수 있다. 그리고 이 50%를 나눠서 미국으로 송금할 수 있으나, 가능한 한 번에 송금하는 것을 추천한다.  반드시 주의해야 할 점은 여권 이름, 한국과 미국의 계좌 이름과 사고자 하는 부동산의 바이어 이름이 모두 일치해야 함을 명심해야 한다.

그러면 과연 외국인이 미국에서 대출을 받을 시 발생하는 비용과 외국인에게 적용되는 부동산 세금은 어떠한지 알아보자.  발생하는 비용에는 집 감정 비용(Appraisal Fee) 홈 인스팩션, 에스크로 비용, 융자 비용 그리고 12개월 모기지 페이먼트 예치금이 필요하다.  그리고 미국에서는 한국과 달리 부동산 구입시 추가적인 세금을 내지 않는다. 단지 부동산을 팔 때 시세 차익에 대한 부분만 세금을 내면 된다. 이러한 차액 역시 1031 익스체인지를 통해 세금을 유예할 수 있는 방법이 있다. 미국과 한국은 이중과세 조약이 있어 미국에 세금 보고한 내용을 한국 세무서에 신고하면 세금 감면을 받을 수 있다. 고국에 있는 친척 지인들이 미국 이주나 부동산 투자를 고민하고 있다면 이렇게 외국인에게도 열려있는 부동산 시장을 알려주거나 필자와 같은 부동산 전문인을 바로 연결해서 더 상세하게 정보를 받게 도와 주는 것도 하나의 방법 인 듯 하다.




애니윤 (Annie Youn)
뉴스타 그룹 부회장
11년 연속 TOP AGENT 상 수상
2020 & 2021년 뉴스타 미주 1등상 수상
408-561-0468