박하얀변호사 칼럼_ 한국 거주자가 미국 부동산에 투자할 때 주의해야 할 점

한국 거주자가 미국 부동산에 투자할 때 주의해야 할 점



한국인이 미국 소재 부동산을 가지고 있다가 사망 시에, 미국 정부 그리고 한국 정부에 내야할 상속세가 만만치않다. 예를 들어 미영주권자 혹은 미시민권자가 사망할 시, 고인의 재산을 상속받는 데 상속면제액은 2024년도 현재 1,361만달러이다. 즉 원화로 대략 180억원까지는 상속세가 없다. 반면 비영주권자(Non Resident Alien)는 상속세 면제액이 6만 달러에 불과하다. 즉 6만 달러 이상의 재산을 피상속인(사망자)가 남겨놓고 사망할 시, 상속인은 6만 달러를 초과하는 금액에 대해 18%에서 40%에 해당하는 비율로 상속세 납세 의무를 부담하게 된다. 캘리포니아에서 아파트 한 채만 소유한다 하더라도 통상 그 가격이 6만달러가 넘는 경우가 많음을  감안해본다면, 비영주권자에게 부과되는 상속세는 피하기 어려움이 분명하다.

이 때 흔히 하는 오해를 살펴보자.
첫째, ‘부모가 비영주권자(NRA)더라도, 상속받을 자녀들이  미국 시민권자이므로 상속세/증여세가 부과되지 않는다’라는 오해인데 사실이 아니다. 상속세 면제혜택은 상속받을 배우자에게만 적용된다. 배우자가 미국 시민권자일 경우에만 해당되며, 자녀의 경우에는 상속세가 여전히 부과된다. 배우자가 미국 시민권자일 경우는 marital deduction(배우자 무한공제)를 받을 수 있기 때문이다.

두번째 오해는 ‘미국에 재산을 가지고 있는 모든 이들에게 증여세/상속세 면제액 혜택이 각 수증자(증여를 받는 자) 혹은 상속인(상속을 받는 자)의 수만큼 늘어난다’는 것이다. 예컨대, 피상속인(사망자)가 세 자녀를 두고 사망했다면 면제액 혜택은 자녀 한 명당 적용되는 것이 아니라 피상속인이 평생동안 쓸 수 있는 면제액(2024년도 현재 1,361만달러) 혜택을 기준으로 한다. 한국에서는 상속받는 자녀의 수만큼 증여세/상속세 면제액을 쓸 수 있는데 반해, 미국에서는 증여자(증여를 주는 자) 혹은 피상속자(사망자)를 기준으로 면제액이 부과되기 때문이다. 즉 자녀 세 명에게 쓸 수 있는 전체 면제액은 1,361만 달러가 된다.

세번째 오해는 “한국정부에 증여/상속세를 내면 미국 국세청에 증여/상속세를 내지 않아도 된다”는 것인데 정말 큰 오해이다. 아직 한국과 미국은 증여/상속에 대한 조세 협정이 없다.  국세청 사이트에서 찾아보면 미국 정부와 증여 혹은 상속세 협정을 맺은 국가 중 아직 한국은 없다.  따라서 한국인이 미국에 재산을 투자할 때는 추후 증여 혹은 상속시 한국과 미국에서 이중과세를 부담할 가능성은 없는 지 전문가와 상담을 반드시 필요로 한다.

네번째 오해는 ‘리빙 트러스트만 잘 만들어 놓으면 상속세를 피할 수 있다’는 생각이다. 리빙 트러스트는 상속세를 없애주는 도구가 아니며,  피상속인의 사망시  상속법원(probate)를 거치지 않고 상속재산이 원하는 신탁 수익자(Beneficiary)에게 전달되도록 하는 것에 가장 큰 중점을 두고 있다.

한앤박 법률그룹 박하얀 변호사
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