박하얀변호사 칼럼_증여 상속 계획시 고려해야 할 양도소득세

증여 상속 계획시 고려해야 할 양도소득세



부동산을 소유하고 있을 때 고려해야 할 세금은 Property tax (재산세), Capital gains tax (양도소득세), Estate tax (상속세) 등이 있다. 지난 주에는 재산세와 관련해서 주의할 점을 설명했다. 오늘은 양도소득세와 관련된 증여 상속 계획을 설명하겠다.

1031 exchange으로 알려진 IRC 1031은 상업용 부동산 혹은 개인이 투자용으로 산 부동산을 사고 팔 때 많이 사용하게 된다. 1031 exchange의 주요 골자는 양도소득세 납세를 지연해주는 것이다. 부동산의 예로, 자신의 부동산 A를 매각해서 받은 금액을 비슷한 종류의 부동산인 B를 사는 데 다 쓰게 되면, A를 팔고 남은 소득에 대한 세금을 지연해준다.  단, 조건이 있다. 새로 구입할 부동산은 판매 건물의 가격과 같거나 비싸야한다. 1031 exchange를 통해 판매한 부동산이 하나일지라도 여러 개의 부동산으로 분산해서 새로운 건물들을 구입할 수 있다. 또한  timeline 을 잘 맞추어야한다. A라는 부동산을 처분한 뒤, 45일 이내에 새로 구매할 부동산의 escrow를 열고 180일이내에 새로 살 부동산의 escrow가 끝나야한다.

이렇게 미뤄놓은 양도소득세를 사후에 상속받은 자녀가 모두 내야할까. 그렇지 않다. 자녀가 상속받아 판매시에 Step-up in Basis 라는 룰이 적용되어 자녀가 낼 양도소득세가 ‘0’ 이 될 수 있다. 부모 사망 시에 자녀가 물려받는 부동산의 가치는 부모가 구입했던 구입가가 아닌 자녀가 물려받은 때의 부동산 가치로 올라간다. 그래서 기준가를 올려준다는 의미에서 ‘Step-up in Basis’ 이다.

예를 들어, 부모가 구입했을 때 부동산 가치가 1백만 달러였고, 부모 사망 시 5백만 달러가 되었다 해보자. 자녀가 부모 사망 후 그 부동산을 5백만 달러에 판매했을 때 자녀의 양도소득세를 계산하는 기준가는 5백만 달러가 된다. 즉, 현재 판매 가치 (5백만 달러) - 원래 부모가 구입했을 때 가치(1백만 달러) = 4백만 달러가 아니라, 현재 판매 가치 (5백만 달러) – 부모의 사망시 부동산의 가치(5백만 달러) = 0이 되어 자녀는 양도소득세를 낼 것이 없다.

여기서 하나 더 기억해야 할 부분은 부부가 부동산을 공동명의로 소유할 때 공동 소유권의 형태에 따라 양도소득세 혜택을 온전히 누릴 수 있는지를 결정하게 된다. 캘리포니아에서 부부가 부동산을 공동 소유하는 흔한 형태가 조인트 테넌시(Joint Tenancy) 이다. 그러나, 조인트 테넌시 형태로 부동산을 소유할 경우 단점이 있다. 부부 중 한 사람이 사망한 후, 생존한 배우자가 부동산을 판매하여 양도소득세를 산정하려 할 때, Step-up in Basis가 사망한 배우자의 몫에만 적용된다.

예를 들어, 부부가 조인트 테넌시로 구매했을 때 부동산의 가치가 20만 달러였는데, 부부 중 한 명이 사망하고 현재 집의 가치가 100만불이 되었다고 하자. 이 때 생존 배우자는 사망한 배우자의 지분을 현재 가치인 100만 달러 X 1/2 = 50만 달러에 받은 것으로 간주된다. 즉, Step-up in Basis 가 절반에 대해 적용된다. 반면에 생존 배우자는 남은 절반 (본인의 지분)에 대해서는 본인이 구매했던 부동산의 가치 20만 달러 X 1/2 = 10만 달러에 취득한 것으로 보게 되므로, 100만 달러 – 60만 달러 = 40만 달러에 대해 양도소득세를 납부해야 한다.

그러나 Community Property 의 형태로 부부가 공동 소유시엔 사망한 배우자 지분 뿐 아니라 생존 배우자의 지분에 대해서도 현재 집의 가치로 Step-up 된다. 즉 , Step-up in Basis 가 재산 전체에 대해 적용된다. 따라서 위의 예시를 적용하면 생존 배우자는 양도소득이 0 [= 100만 – 100만 달러(50만 달러 +50만 달러)]이므로 절세 효과를 가지게 된다.
Step-up in Basis 는 증여시에는 적용되지 않는다는 것도 기억하자.