애니윤의 부동산칼럼 - 셀러의 디스클로저 란 무엇인가?

간단히 풀어서 설명 하자면, 셀러가 집을 구매한 순간부터 거주하는 동안의 주택 상태, 여건 그리고 그 집의 히스토리 특히 공사나 수리 등등의 내력을 집을 사게 될 바이어에게 서면으로 작성해서 알리고 고지 하는 것 이라고 할 수 있다. 특히 이 셀러의 디스클로저는 부동산 거래에 있어서 셀러가 해야 할 가장 중요한 일 중 하나라도 해도 과언이 아니다.  여기에는 해당 주택 뿐 아니라 주택의 위치, 커뮤니티 및 지역에 대한 정보도 포함된다.

디스클로저 작성시 집의 상태에 대해 알고 있는 한 모든 것을 숨기지 않고 상세하게 리스팅 에이전트에게 먼저 알려주어야 한다. 만약 부주의하거나 의도적으로 주택의 가치에 영향을 주는 사실을 숨길 경우 나중에 법적으로 책임을 질 수도 있다. 종종 셀러가 사소하다고 지레짐작하여 바이어에게 고지를 하지 않아 나중에 낭패를 보는 경우가 있다. 우선 셀러가 알고 있는 집의 상태를 고지하는 Transfer Disclosure Statement 와 Seller Property Questionnaire는 반드시 셀러가 직접 작성해야 한다. 모르는 것을 고지할 필요는 없다. 하지만, 집 상태에 있어서 의심이 될 만한 점이 있다면 다 고지를 하고 또한 미리 인스펙터를 고용해서 재점검 하고 간단한 것은 고쳐 시장에 내놓는 것이 좋다.

집의 상태를 고지 했다고 해서 꼭 고쳐주어야 하는 것은 아니므로 숨기지 말고 바이어에게 알려주는 것이 나중에 서로 문제가 안 된다. 다음으로 고지해야 할 사항은 건강이나 안전에 관한 것들이다. 예를 들어 1971년 전에 지은 집들은 납 성분이 있는 페인트를 사용했는데 이 부분은 법적으로 고지를 해야 한다. 그외 석면, 포름알데히드, 라돈 개스 등 여러 가지 건강 유해 물질에 대해서도 알려줘야 한다. 또한 자연 재해에 관한 보고서도 중요하다. 보통 제3 기관에서 나오는 보고서를 제공 함으로 상시 침수 지역 이거나 산불 지역 또는 힐 사이드, 지진 지역 등등을 바이어에게 고지 할 수 있다. 그리고 주택을 소유하고 있는 동안 수리를 했거나 문제가 된 점들, 특히 퍼밋 없이 주택을 개조, 증축을 했을 경우에는 꼭 고지해야 한다.

주택 상태 이외에도 고지해야 할 것이 더 있다. 가령 최근 3년 안에 해당 주택 안에서 누가 사망했는지 여부, 타운홈이면 층간 소음이 있는지 옆집에 개나 사람이 시끄럽게 하는지 등을 고지해야 한다. 주위의 도로, 공항, 상업 시설 등으로 인한 소음이 있는지 여부도 고지해야 한다. 만약 주택이 HOA에 속해 있다면 HOA 재정상태 등은 꼭 확인하는 것이 좋다. 가령 HOA 공공시설이 노후화되어 대대적인 공사가 필요해서 몇 개월 안에 HOA 관리비가 대폭 상승 한다든지 그에 상응하는 Special assessment fee를 별도로 내어야 한다는 사실을 알고도 고지를 하지 않았다가 바이어 입주 후 이 사실을 알게 되면 셀러에게 클레임을 할 수도 있기 때문이다. 

워낙 법적 분쟁이 많아지다 보니 더 많이 그리고 자세히 고지하는 것이 요즘 추세이다. 성심 성의껏 다 고지를 한다면 오히려 바이어 입장에서는 성의없이 고지서를 작성해서 보내는 셀러 보다는 더 신뢰를 할 수가 있다. 특히 디스클로저에 대한 법적 소송은 매매후 2년안 길게는 3년안까지 가능 하므로 디스클로저를 작성 할때는 있는 그대로의 상태를 숨김없이 모조리 꼼꼼하게 밝혀야 한다. 물론 이런 예민한 부분들도 역시 필요하면 해당 에이전트의 도움을 받아 주택의 가치에 영향을 준다고 생각되는 모든 부분들에 대해서 크든 작든 모두 고지하는 것이 향후 법적인 책임에서 자유로울 수 있다.


애니 윤 (Annie Youn) 뉴스타 그룹 부회장
12년 연속 TOP AGENT 상 수상,
2020, 2021 & 2022년 연속 미국 전역 1등상 수상
(408) 561-0468