박하얀 변호사 칼럼_ 부부 명의 부동산을 어떻게 소유해야 할까요?

부부 명의 부동산을 어떻게 소유해야 할까요?



일반적으로 부동산을 공동으로 소유하는 가장 흔한 방식은 두가지이다. 첫번째로 조인트 테넌시(Joint Tenancy) 그리고 테넌시 인 커먼(Tenancy in Common)이 있다. 두 가지의 가장 큰 차이는 라이트 오브 서바이버쉽(Right of Survivorship), 생존한 공동 소유주가 사망한 공동 소유자의 지분을 자동적으로 흡수하게 되는 것이다. 조인트 테넌시(Joint Tenancy)가 그러하며, 상속법원을 거치치 않고 부동산을 상속받을 수 있다.

한인분들 대부분 부부가 캘리포니아에서 부동산을 공동명의로 소유할 때 조인트 테넌시 (Joint Tenancy)를 많이 쓴다. 부동산 등기 문서를 볼때 김철수와 김영희, 남편과 아내, 조인트 테넌츠 즉 “A and B, Husband and Wife, Joint tenants” 의 문구가 있다면 조인트 테넌시 방식으로 공동소유하고 있는 것이다.

그러나 부부가 조인트 테넌시 방식으로 부동산을 소유할 경우의 단점은, 생존한 공동소유주가 부동산을 매도할 때, 양도소득세 산정 시 세금기준의 상향조정이 사망한 배우자의 지분에만 적용된다는 것이다. 여기서 세금기준 상향조정(Step-up in Basis)이란 취득가액을 기준 금액으로 보고, 양도소득세 산정 시에 현재의 시장가격으로 상향조정 해주는 것을 말한다.
즉 부동산 취득가액을 현재의 시가로 보면 매매액과 취득가액의 차액이 줄어들게 되므로, 궁극적으로 납부할 양도소득세 금액이 줄어들게 된다.

그런데 조인트 테넌시 방식의 경우, 사망한 배우자의 지분에만 세금기준 상향조정이 적용되어, 생존한 배우자의 지분에 대하여는 부부가 최초에 집을 샀던 가격 즉 취득가액을 그대로 적용하므로, 세금기준 상향조정이 절반만 이뤄지게 된다. 결과적으로 양도소득세가 높게 부과될 수 있게 되는 것이다.
 
이와 달리 캘리포니아에서 부부가 커뮤니티 프라퍼티(Community Property)로 부동산을 소유하고 있을 경우, 생존한 배우자의 지분에 대하여도 현재의 시가를 기준으로 양도소득세를 산정하게 되므로 양도소득세의 부담을 없애거나 줄일 수 있게 된다.
예를 들어 갑과 을이라는 부부가1980년경에 조인트 테넌시로 20만불의 집을 매입하여 공동으로 소유하여 오다가 부부 중 한 명이 사망하였고, 집의 현재 시장 가격이 100만불이라고 가정해보자. 이 때 생존 배우자는 사망한 배우자의 지분을 현재 시가(100만불X1/2)에 양수받은 것으로 보게 된다.
따라서 생존 배우자는 최초 자신의 지분을 10만불(20만불X1/2)에 취득하고, 위 사망한 배우자의 지분을 50만불에 취득한 것이 되어, 전체 집을 60만불에 취득한 것으로 보게 되므로, 집의 현재 시가와 취득가액의 차액인 40만불 (100만불 - 60만불)에 대하여 양도소득세를 납부하여야 한다. 그러나, 부부가 커뮤니티 프라퍼티 (Community Property)방식으로 소유했다면, 생존배우자의 지분에 대하여도 현재 시가를 취득가액으로 보게 되므로, 양도소득세를 절세하게 된다. 
 
 커뮤니티 프라퍼티를 더 보완해 쓰이는 것은 커뮤티니 프라퍼티 위드 라이트 오브 서바이버쉽 (Community Property with Right of Survivorship)이다. 이 방식은  조인트 테넌시 (Joint Tenancy)의 장점과 커뮤니티 프라퍼티 (Community Property)의 장점을 결합한 형태로서 생존 배우자가 사망한 배우자의 지분을 상속법원을 거치지 않고 자동적으로 양도받을 수 있으면서, 또한 양도소득세의 기준금액을  모두 현재 시가로 상향조정시키는 혜택 또한 누릴 수 있다.

따라서 부동산 구입을 커뮤니티 프라퍼티 위드 라이오스 서바이버쉽으로 사고 리빙트러스트로 명의이전하거나 혹은 리빙트러스트 설립 후 막바로 리빙트러스트 이름으로 부동산 구입이 가능하다. 
부동산의 명의를 제대로 알고 써야 유산상속도 수월히 하며 절세도 받는 것이다. 오늘 부동산 등기문서를 다시 한번 꼼꼼히 살펴보시기를 바란다.