박하얀변호사 칼럼_ 증여 상속 계획시 고려해야 할 재산세
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증여 상속 계획시 고려해야 할 재산세
부동산을 소유하고 있을 때 고려해야 할 세금은 Property tax(재산세), Capital gains tax(양도소득세), Estate tax(상속세) 등이 있다.
오늘은 Property tax(재산세)와 관련해서 증여 또는 상속 계획 시 고려해야 할 사항들을 살펴보겠다.
첫째, 주민발의안 58(Proposition 58)에 따르면, 부모가 자녀에게 부동산을 이전할 때 또는 반대로 자녀가 부모에게 이전할 때 부동산의 가치가 재평가되지 않는다. 즉, 부모가 이전에 납부하던 재산세율이 새로이 책정(reassessment)되지 않으며, 자녀는 더 높은 세율을 부담하지 않았다. 그러나, 2020년에 통과된 주민발의안 19(Proposition 19)는 주민발의안 58의 혜택을 일부 변경하였다. 주 거주지(primary residence)의 경우, 부모가 부동산을 이전한 이후에도 자녀가 그 주거지에 거주해야만 재산세율이 새로이 책정되지 않는다. 그러므로, 자녀에게 주거주지를 양도(증여)를 하게 될 경우 자녀가 그 주거지에 거주하지 않는다면 재산세가 올라갈 수 있음을 고려해야 한다.
둘째, 부모가 자녀와 함께 조인트 테넌시(Joint Tenancy)로 오랫동안 공동 소유하고 있다가 자녀에게 100% 증여하려는 케이스가 꽤 많다. 자녀의 크레딧이 좋아서 자녀의 이름으로 함께 구입했다가 추후에 자녀에게 증여하고 싶은 경우이다. 이 경우에 재산세율이 새로이 책정되어 재산세가 오른다는 걸 모르고 하는 실수이다. 이 경우 재산세를 올리지 않은 방법으로 증여할 수 있도록 전문가와 상담을 통해 진행하기를 권한다.
셋째, 부부 ‘한 사람’의 소유로 되어 있는 부동산을 부부 공동 소유의 LLC로 옮긴 경우 재산세율이 새로이 책정되어, 재산세가 올라간다는 점을 놓쳐선 안된다. 부동산을 LLC 소유로 옮기는 데는 LLC의 많은 장점이 있기 때문이다. 그러나, 개인 명의나 리빙 트러스트의 명의에서 LLC로 부동산 명의를 옮길 때 주의할 점이 있다. 기본적으로 재산세는 ‘소유주’가 바뀌었다(change in ownership)고 간주될 때만 재산세가 올라가는데, 개인에서 부부 공동 소유의 회사로 옮길 때는 소유주가 바뀐 것으로 간주되기 때문이다. 반면에, 아내의 이름으로 등기되어 있는 부동산을 아내가 100% 지분을 가지고 있는 LLC로 옮길 때는 소유주가 바뀌었다고 간주되지 않는다는 점과 대조된다.
넷째, LLC에서 지분변화가 50% 이상이 있을 때 재산세 상향조정이 된다. 예를 들어, 부부가 공동 소유한 부동산을 부부 공동소유의 LLC로 옮긴다면 주인이 바뀌지 않았으므로 재산세 상향조정은 없다. 그러나, 만약 LLC 로 옮긴 다음 자녀들에게 60% 지분을 양도했다면 재산세 책정이 되고 재산세가 올라갈 것이다. LLC에서 지분변화가 50% 이상이 발생했기 때문이다. 따라서, 증여를 원한다면, 50%를 초과하지 않도록(51%부터가 재산세 책정 대상이 된다) 해야 한다.
부동산을 소유하고 있을 때 고려해야 할 세금은 Property tax(재산세), Capital gains tax(양도소득세), Estate tax(상속세) 등이 있다.
오늘은 Property tax(재산세)와 관련해서 증여 또는 상속 계획 시 고려해야 할 사항들을 살펴보겠다.
첫째, 주민발의안 58(Proposition 58)에 따르면, 부모가 자녀에게 부동산을 이전할 때 또는 반대로 자녀가 부모에게 이전할 때 부동산의 가치가 재평가되지 않는다. 즉, 부모가 이전에 납부하던 재산세율이 새로이 책정(reassessment)되지 않으며, 자녀는 더 높은 세율을 부담하지 않았다. 그러나, 2020년에 통과된 주민발의안 19(Proposition 19)는 주민발의안 58의 혜택을 일부 변경하였다. 주 거주지(primary residence)의 경우, 부모가 부동산을 이전한 이후에도 자녀가 그 주거지에 거주해야만 재산세율이 새로이 책정되지 않는다. 그러므로, 자녀에게 주거주지를 양도(증여)를 하게 될 경우 자녀가 그 주거지에 거주하지 않는다면 재산세가 올라갈 수 있음을 고려해야 한다.
둘째, 부모가 자녀와 함께 조인트 테넌시(Joint Tenancy)로 오랫동안 공동 소유하고 있다가 자녀에게 100% 증여하려는 케이스가 꽤 많다. 자녀의 크레딧이 좋아서 자녀의 이름으로 함께 구입했다가 추후에 자녀에게 증여하고 싶은 경우이다. 이 경우에 재산세율이 새로이 책정되어 재산세가 오른다는 걸 모르고 하는 실수이다. 이 경우 재산세를 올리지 않은 방법으로 증여할 수 있도록 전문가와 상담을 통해 진행하기를 권한다.
셋째, 부부 ‘한 사람’의 소유로 되어 있는 부동산을 부부 공동 소유의 LLC로 옮긴 경우 재산세율이 새로이 책정되어, 재산세가 올라간다는 점을 놓쳐선 안된다. 부동산을 LLC 소유로 옮기는 데는 LLC의 많은 장점이 있기 때문이다. 그러나, 개인 명의나 리빙 트러스트의 명의에서 LLC로 부동산 명의를 옮길 때 주의할 점이 있다. 기본적으로 재산세는 ‘소유주’가 바뀌었다(change in ownership)고 간주될 때만 재산세가 올라가는데, 개인에서 부부 공동 소유의 회사로 옮길 때는 소유주가 바뀐 것으로 간주되기 때문이다. 반면에, 아내의 이름으로 등기되어 있는 부동산을 아내가 100% 지분을 가지고 있는 LLC로 옮길 때는 소유주가 바뀌었다고 간주되지 않는다는 점과 대조된다.
넷째, LLC에서 지분변화가 50% 이상이 있을 때 재산세 상향조정이 된다. 예를 들어, 부부가 공동 소유한 부동산을 부부 공동소유의 LLC로 옮긴다면 주인이 바뀌지 않았으므로 재산세 상향조정은 없다. 그러나, 만약 LLC 로 옮긴 다음 자녀들에게 60% 지분을 양도했다면 재산세 책정이 되고 재산세가 올라갈 것이다. LLC에서 지분변화가 50% 이상이 발생했기 때문이다. 따라서, 증여를 원한다면, 50%를 초과하지 않도록(51%부터가 재산세 책정 대상이 된다) 해야 한다.
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