애니윤의 부동산칼럼 - 컨틴젼시란 무엇인가?
본문
실리콘밸리는 바야흐로 “집 매매의 시즌” 인 봄의 한 가운데에 와 있다. 준비된 바이어들이 원하는 매물들이 나오기만을 기다리며 어떻게 해서든 하루라도 더 늦기 전에 집 장만을 하려고 하는 시기이다. 대게; 융자 (Loan) 준비 즉 나의 재정적인 능력을 알고 “Pre-approval letter”를 은행이나 융자기관에서 받음과 동시에 집쇼잉을 하고 마음에 드는 집이 있다면 그다음 단계에 오퍼를 하려는 서류 준비를 부동산 에이젼트와 하게 된다. 이 오퍼 준비 단계에서 수차례 “컨틴젼시; Contingency”라는 용어를 듣게 되고 이 말을 어떻게 잘 요리해서 오퍼에 쓰느냐 안 쓰냐가 오퍼 당락의 요인이 되기도 할 정도로 중요하다. 그렇다면 과연 이 컨틴젼시란 무엇인지를 간략하고 이해하기 쉽게 알아보자.
컨틴젼시를 일목요연하게 정리하자면 부동산을 살 때 조건을 첨부하는 것이다. 특히, 실리콘밸리에서 셀러 마켓일 때는 셀러들의 온갖 요구들이 심했었다. 예를 들면 셀러가 내던 각종 수수료를 바이어에게 요구하는가 하면, 터마이트가 많아도 혹은 집이 부실한 조건이거나 아예 전체 리모델링을 해야 하는 fixer upper 수준의 집이라 하더라도 가장 최악은 모든 컨틴전시를 없애는 조건으로 오퍼를 쓰라고 하는 것이다. 컨틴전시는 부동산을 살 때 조건을 첨부하는 것으로 보편적으로 3가지가 있다.
1) 인스펙션 컨틴전시 - 집의 상태가 좋은지, 안 좋은지를 보고 사겠다는 조건이다. 오퍼가 승인되고 17일 이내에 그 컨틴전시를 없애야 해서 바이어는 오퍼가 승인되면 가능한 한 빨리 인 스펙터를 고용하여 집의 상태를 검사해 보고 수리해야 할 부분이 있으면 셀러에게 요구를 하고 절충을 하는 것이 바람직하다.
2) 어프레이절 컨틴전시 - 부동산의 감정가격을 전문가를 통해 평가받고 매매 가격이 합당한지를 보고 사겠다는 조건이다. 보통 오퍼가 승인되고 17일 이내에 그 조건을 없애 달라고 셀러가 요구한다. 융자를 통해서 집을 사는 경우 은행에서 감정사를 보내서 그 집의 감정가격을 산출해 가치를 평가한다. 이 감정가는 융자를 받는 데 아주 중요한 근거가 된다. 흔히 20% 다운하고 80%를 대출받는 경우 80% 론의 근거는 감정가격이지 매매가격이 아니다. 예를 들어 100만 달러의 집을 사려고 20만 달러 다운하고 80만 달러 론을 하는 오퍼를 썼는데 감정가격이 95만 달러로 책정이 되면 95만 달러의 80%인 76만 달러의 론이 승인되기 때문에 4만 달러의 부족액이 발생한다. 그러면 바이어는 20만 달러가 아닌 24만 달러를 다운페이를 해야 이 집을 살 수 있게 된다. 만약 어프레이절 컨틴전시를 이미 없애버렸는데 24만 달러를 다운할 수 없는 경우 바이어는 낭패에 빠지게 된다. 그러나 아직 어프레이절 컨틴전시를 가지고 있는 경우 바이어는 이를 근거로 계약을 파기하고 디파짓을 안전하게 돌려받을 수 있다.
3) 론 컨틴전시 - 은행에서는 감정을 한 지 거의 일주일 이내면 융자에 대한 여부를 결정해주고 만약 융자가 거절되면 계약을 파기하겠다는 조건이다. 보통 오퍼 승인 후 17일 이내로 그 조건을 없애 달라고 셀러가 요구한다. 론 승인 여부를 결정받지 않고 이 조건을 없애버려 곤경에 빠진 바이어들이 전화 상담을 해오는 경우가 있다. 렌더로부터 승인을 받기 전에는 홀드하고 있는 것이 바람직하다.
그 외 지금 사는 집을 팔아야 이사 갈 집을 살 수 있다면 그것을 조건으로 계약할 수 있고, 각종 리포트를 조건으로도 가능하다. 그러나 이런 컨틴전시들은 많으면 많을수록 바이어는 오퍼 경쟁에서 불리해진다. 셀러는 되도록 컨틴전시가 없는 오퍼를 원하고 그러다 보니 오퍼 쓸 때 모든 컨틴전시를 없애라는 요구도 생기고 있다. 특히 실리콘밸리는 그 어떤 컨틴젼시라도 있으면 일단은 좋은 오퍼에서는 밀린다는 것이 평준화 되는 추세라 해도 과언이 아니다. 그럼에도, 컨틴전시는 바이어의 보호막이므로 컨틴젼시 없는 오퍼를 진행 할 때는 필자와 같이 경험이 많고 노련한 에이젼트와 잘 상담 후 오퍼 진행을 하는 것이 바람직하다.
애니 윤 (Annie Youn) 뉴스타 그룹 부회장
12년 연속 TOP AGENT 상 수상,
2020, 2021 & 2022년 연속 미국 전역 1등상 수상
(408) 561-0468
컨틴젼시를 일목요연하게 정리하자면 부동산을 살 때 조건을 첨부하는 것이다. 특히, 실리콘밸리에서 셀러 마켓일 때는 셀러들의 온갖 요구들이 심했었다. 예를 들면 셀러가 내던 각종 수수료를 바이어에게 요구하는가 하면, 터마이트가 많아도 혹은 집이 부실한 조건이거나 아예 전체 리모델링을 해야 하는 fixer upper 수준의 집이라 하더라도 가장 최악은 모든 컨틴전시를 없애는 조건으로 오퍼를 쓰라고 하는 것이다. 컨틴전시는 부동산을 살 때 조건을 첨부하는 것으로 보편적으로 3가지가 있다.
1) 인스펙션 컨틴전시 - 집의 상태가 좋은지, 안 좋은지를 보고 사겠다는 조건이다. 오퍼가 승인되고 17일 이내에 그 컨틴전시를 없애야 해서 바이어는 오퍼가 승인되면 가능한 한 빨리 인 스펙터를 고용하여 집의 상태를 검사해 보고 수리해야 할 부분이 있으면 셀러에게 요구를 하고 절충을 하는 것이 바람직하다.
2) 어프레이절 컨틴전시 - 부동산의 감정가격을 전문가를 통해 평가받고 매매 가격이 합당한지를 보고 사겠다는 조건이다. 보통 오퍼가 승인되고 17일 이내에 그 조건을 없애 달라고 셀러가 요구한다. 융자를 통해서 집을 사는 경우 은행에서 감정사를 보내서 그 집의 감정가격을 산출해 가치를 평가한다. 이 감정가는 융자를 받는 데 아주 중요한 근거가 된다. 흔히 20% 다운하고 80%를 대출받는 경우 80% 론의 근거는 감정가격이지 매매가격이 아니다. 예를 들어 100만 달러의 집을 사려고 20만 달러 다운하고 80만 달러 론을 하는 오퍼를 썼는데 감정가격이 95만 달러로 책정이 되면 95만 달러의 80%인 76만 달러의 론이 승인되기 때문에 4만 달러의 부족액이 발생한다. 그러면 바이어는 20만 달러가 아닌 24만 달러를 다운페이를 해야 이 집을 살 수 있게 된다. 만약 어프레이절 컨틴전시를 이미 없애버렸는데 24만 달러를 다운할 수 없는 경우 바이어는 낭패에 빠지게 된다. 그러나 아직 어프레이절 컨틴전시를 가지고 있는 경우 바이어는 이를 근거로 계약을 파기하고 디파짓을 안전하게 돌려받을 수 있다.
3) 론 컨틴전시 - 은행에서는 감정을 한 지 거의 일주일 이내면 융자에 대한 여부를 결정해주고 만약 융자가 거절되면 계약을 파기하겠다는 조건이다. 보통 오퍼 승인 후 17일 이내로 그 조건을 없애 달라고 셀러가 요구한다. 론 승인 여부를 결정받지 않고 이 조건을 없애버려 곤경에 빠진 바이어들이 전화 상담을 해오는 경우가 있다. 렌더로부터 승인을 받기 전에는 홀드하고 있는 것이 바람직하다.
그 외 지금 사는 집을 팔아야 이사 갈 집을 살 수 있다면 그것을 조건으로 계약할 수 있고, 각종 리포트를 조건으로도 가능하다. 그러나 이런 컨틴전시들은 많으면 많을수록 바이어는 오퍼 경쟁에서 불리해진다. 셀러는 되도록 컨틴전시가 없는 오퍼를 원하고 그러다 보니 오퍼 쓸 때 모든 컨틴전시를 없애라는 요구도 생기고 있다. 특히 실리콘밸리는 그 어떤 컨틴젼시라도 있으면 일단은 좋은 오퍼에서는 밀린다는 것이 평준화 되는 추세라 해도 과언이 아니다. 그럼에도, 컨틴전시는 바이어의 보호막이므로 컨틴젼시 없는 오퍼를 진행 할 때는 필자와 같이 경험이 많고 노련한 에이젼트와 잘 상담 후 오퍼 진행을 하는 것이 바람직하다.
애니 윤 (Annie Youn) 뉴스타 그룹 부회장
12년 연속 TOP AGENT 상 수상,
2020, 2021 & 2022년 연속 미국 전역 1등상 수상
(408) 561-0468
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