애니 윤의 부동산 칼럼- “부동산 상속 계획에 관해서…”

부동산 마켓에 가끔 Probate 세일이라는 매물들이 나오는 것을 보게 된다. 이런 매물들의 가장 눈에 띄는 점은 이미 상속 계획 준비가 되어 있는 상태에서 법원을 통해서 상속 절차를 밟았기에 보통 일반 세일과 크게 다르지 않게 진행을 할 수 있는 경우인지, 아니면 아무런 상속 계획 준비가 없는 상태로 법원이 상속과정에 처음부터 깊게 관여해야 하는 아주 긴 시간을 요구하는 경우이냐 하는 두 가지다.

미국에는 2차 세계대전 이후 태어난 베이비부머가 전체인구의 22%를 차지하는 7,600만 명이 있다. 그러므로, 향후 20년 동안은 이들 세대로부터 다음 세대인 밀레니엄 세대에게 재산의 대물림이 폭발적으로 일어날 것이다. 그러나 유언이나 리빙 트러스트(Living Trust)를 만들어 놓은 사람은 40% 미만 밖에 안된다고 한다.

과거에 필자는 집 리스팅을 받으려고 리스팅 프레젠테이션을 준비하던 도중 타이틀 내용을 검토해 보니 무슨 이유였는지 와이프가 소유권 포기 증서(Quit Claim Deed)로 그 집에는 실질적인 소유권이 없는 상태였고 남편은 이미 돌아가신 지가 수년이 넘었었다는 것이다. 자녀들도 이미 장성한 터라 큰 집을 팔고 다운사이징을 해서 여생을 보내려고 집 세일을 하시려고 했던 것이었다.

이런 경우에는, 다른 상속계획 준비가 전혀 없었던 상태인데다, 상속과정에 법원이 깊게 관여하는 상속법원(Probate)의 절차를 고스란히 밟아야 하는데 가족들은 전혀 모르고 있었다. 이 과정은 최소 6개월에서 1년 반 또는 그 이상 걸릴 수도 있다. 그 기간 법원의 동의 없이는 재산권을 행사할 수 없다. 아울러 이 재산 내용은 대중에게 공개되므로 누구나 고인의 재산 상태와 부채 등에 대해 알 수 있어 고인과 그 가족의 프라이버시를 보장받을 수 없게 된다.

하지만 상속계획(Estate Planning)을 통해 리빙 트러스트를 설립해 놓으면 그런 Probate 절차를 생략하게 되어 비용과 시간 절감 및 유산에 대해 프라이버시가 보장된다. 또 채권자들로부터 보호되는 효과와 함께 부과될 세금을 절약하는 혜택도 기대할 수 있다. 가주 상속법에 따르면 사망자의 집이나 사업체가 15만 달러 이상일 경우 상속법원(Probate) 절차로 넘어가며 Probate 비용은 남겨진 유산금액의 Gross Asset의 4~5% 정도로 매겨진다.

 유언은 사망 후에 집행되며 상속법원(Probate)을 거쳐야만 하지만 리빙 트러스트(Living Trust)는 약간의 초기 변호사 비용이 발생하나 상속법원(Probate)을 가지 않는 점이 다르다. 분명히 알아야 할 것은 리빙 트러스트는 상속세를 면제받기 위함이 아니라 상속의 과정을 단순화하기 위함이라는 것이다.

그렇기에 반드시 전문변호사를 찾아 본인의 상황에 맞는 리빙 트러스트 조언을 받아야 한다. 칼럼 초반에서도 언급한 것처럼, 현재의 자산을 점검하고 전문변호사와 리빙 트러스트 만드는 일을 포함하는 Estate Planning에 꾀나 많은 사람들이 준비가 안 되어 있다. 필자는 지금 이 순간 부터라도 이 칼럼을 보신 구독자들이 리빙 트러스트를 미리 계획하고 준비해서 자녀들이 필요한 경우에 큰 어려움이 없이 처분할 수 있는 계기를 마련할 수 있기를 바라본다.

애니윤 (Annie Youn)
뉴스타 그룹 부회장
11년 연속 TOP AGENT 상 수상
2020 & 2021년 뉴스타 미주 1등상 수상
408-561-0468