박유진변호사의 재정칼럼_LLC 소유의 부동산과 관련된 재산세 상속계획

LLC 소유의 부동산과 관련된 재산세 상속계획
 
LLC 소유의 부동산과 관련된 몇가지 상속 계획을 정리해보면 다음과 같다.
첫째, 유한 합자회사, 즉 LLC(Limited Liability Company)를 설립하는 것은 부동산 자산 보호를 위한 좋은 방법 중 하나다. 그러나 재산 보호를 위해 LLC를 만들어 놓고 실제로 해당 부동산은 LLC 로 명의 이전이 안되었다면, 재산 보호조차 받을 수 없다. 혹시 LLC는 만들어놨는데, 부동산 명의는 LLC가 아닌 개인의 이름 혹은 리빙트러스트 이름으로 남아있다면 LLC로 변경하길 바란다.

둘째, 부동산을 부부가 구매한 후 해당 부동산을 LLC로 옮길 때 부동산 주인의 지분율 변화가 없어야한다. 부부가 부동산을 구매한다면 부부 사이의 지분율은 50/50으로 간주하므로, LLC로 옮길 때도 해당회사의 부부 지분율도 50/50 이어야한다. 예를 들어 부동산은 부부가 50/50인데 LLC는 부부가 90%를 소유하고 자녀가 10%를 소유한 형식이라면, 부동산의 주인이 바뀌었다 (change in ownership)고 간주해서 재산세가 상향조정될 수 있다.
따라서 LLC로 명의 이전을 하기 전에 해당 부동산 명의와 똑같은 비율로 자녀의 이름을 넣어주거나 LLC에서 자녀의 지분을 부모가 다시 증여받아서 LLC의 지분율을 부모만 50/50을 소유하도록 바꾼 뒤 LLC로 명의 이전을 해야한다.

셋째, 부부간 부동산 증여/매매/상속은 재산세 재조정이 없다. 그러나 부동산 지분율과 소유주의 지분율이 다른 LLC로 옮길 경우, 아무리 부부간의 명의 이전일지라도 재산세는 상향 조정된다. 
따라서 부부 중 한사람이 소유한 부동산의 명의 이전을 부부 공동소유 LLC로 하는 경우, 해당 부동산에 먼저 나머지 배우자의 이름을 공동 명의자로 올린 후 부부 공동소유 LLC로 명의이전을 해야한다. 반대일 경우,  LLC에서 소유권이 없었던 배우자를 공동멤버로 넣어 지분율을 맞춘 후 해당 LLC로 명의이전을 해야 재산세 상향 조정을 피할 수 있다.

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